Chấp thuận chủ trương đầu tư là quyết định của Nhà nước đồng ý cho dự án ở tầng định hướng; giấy chứng nhận đăng ký đầu tư là văn bản ghi nhận thông tin đăng ký của nhà đầu tư về dự án, bắt buộc với nhà đầu tư nước ngoài; còn phê duyệt dự án, đúng hơn là quyết định đầu tư xây dựng, là bước người quyết định đầu tư duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi trước khi xây. Ba văn bản đến theo thứ tự đó và trả lời ba câu hỏi khác nhau.
Trong giao tiếp hằng ngày, người ta hay gọi chung là "giấy phép dự án", rồi nhầm lẫn khi đàm phán với đối tác hay khi đọc hồ sơ để góp vốn. Bài này đặt ba văn bản cạnh nhau, chỉ ra cái nào bắt buộc với ai, và mỗi văn bản chứng minh được gì, không chứng minh được gì.
Đặt ba văn bản cạnh nhau
Bảng so sánh ở mức nguyên lý. Thẩm quyền chi tiết và trường hợp ngoại lệ cần đối chiếu văn bản hiện hành.
| Tiêu chí | Chấp thuận chủ trương | Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư | Quyết định đầu tư xây dựng |
|---|---|---|---|
| Câu hỏi trả lời | Có nên làm dự án này ở đây không, ai làm | Thông tin dự án đã đăng ký là gì | Phương án kỹ thuật – kinh tế có khả thi để xây không |
| Ai ban hành | Quốc hội, Thủ tướng, Uỷ ban nhân dân tỉnh hoặc Ban quản lý | Sở Tài chính hoặc Ban quản lý khu | Người quyết định đầu tư; với dự án tư nhân thường là chính nhà đầu tư |
| Ai bắt buộc phải có | Dự án thuộc diện theo pháp luật đầu tư | Dự án của nhà đầu tư nước ngoài và một số tổ chức có vốn nước ngoài | Dự án đầu tư xây dựng theo pháp luật xây dựng |
| Căn cứ chính | Đề xuất dự án hoặc báo cáo tiền khả thi | Hồ sơ đăng ký đầu tư, quyết định chủ trương nếu có | Báo cáo nghiên cứu khả thi, kết quả thẩm định |
| Thời điểm | Đầu tiên, trước thủ tục đất | Sau chủ trương, hoặc ngay từ đầu nếu dự án không cần chủ trương | Sau khi có đất và trước khi xin phép xây dựng |
Chấp thuận chủ trương: câu hỏi "có nên"
Có một cách nhớ nhanh cho ba văn bản: chủ trương trả lời "có nên làm không", giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trả lời "dự án là gì và của ai", quyết định đầu tư xây dựng trả lời "xây như thế nào". Ba câu hỏi này đến theo thứ tự tự nhiên của việc ra quyết định, từ rộng tới hẹp.
Văn bản chủ trương là chỗ Nhà nước cân nhắc lợi ích chung: quy hoạch, đất, môi trường, quốc phòng, hiệu quả với địa phương. Nó chỉ cần cho dự án thuộc diện, chủ yếu là dự án đụng tới đất của Nhà nước hoặc ngành, địa bàn đặc thù. Một doanh nghiệp làm nhà máy trên đất thuê lại của doanh nghiệp khác có thể không bao giờ cần văn bản này.
Khi có, chủ trương là văn bản gốc của dự án. Các văn bản sau phải phù hợp với nó: giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ghi lại đúng các nội dung đã được chấp thuận, quyết định giao đất căn cứ vào nó, và dự án đầu tư xây dựng không được vượt khung mục tiêu, quy mô đã đồng ý. Muốn đổi những nội dung quan trọng thì phải điều chỉnh chủ trương trước, không thể chỉ sửa văn bản ở bước sau.
Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư: câu hỏi "dự án là gì"
Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, hay được gọi tắt theo tiếng Anh là IRC, là văn bản ghi nhận các thông tin chính của dự án: nhà đầu tư, tên dự án, mục tiêu, quy mô, vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ, ưu đãi nếu có. Với nhà đầu tư nước ngoài, đây là văn bản bắt buộc để thực hiện dự án; với nhà đầu tư trong nước, phần lớn trường hợp không bắt buộc, nhưng có thể đề nghị cấp nếu có nhu cầu, ví dụ để thuận tiện khi làm việc với đối tác hoặc ngân hàng.
Với dự án thuộc diện chủ trương, nhà đầu tư nước ngoài nhận giấy chứng nhận đăng ký đầu tư sau khi có quyết định chủ trương đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, hoặc sau khi trúng đấu giá, đấu thầu. Với dự án không thuộc diện, nhà đầu tư nước ngoài đi thẳng vào thủ tục cấp giấy chứng nhận, trong đó cơ quan đăng ký vẫn xem ngành nghề có mở cho nhà đầu tư nước ngoài không, địa điểm có hợp quy hoạch không.
Lưu ý giấy chứng nhận đăng ký đầu tư không phải giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Một bên gắn với dự án, một bên gắn với pháp nhân. Nhà đầu tư nước ngoài lập công ty mới thường cần cả hai, theo thứ tự dự án trước, doanh nghiệp sau.
Quyết định đầu tư xây dựng: câu hỏi "làm thế nào"
Khi người ta nói "dự án đã được phê duyệt", trong nhiều trường hợp họ đang nói tới quyết định đầu tư xây dựng theo pháp luật xây dựng. Ở bước này, dự án đã có đất hoặc chắc chắn có đất, nhà đầu tư lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng với thiết kế cơ sở, tổng mức đầu tư, phương án kỹ thuật. Với dự án thuộc diện, cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định một số nội dung trước khi người quyết định đầu tư phê duyệt.
Với dự án vốn tư nhân, người quyết định đầu tư thường là chính nhà đầu tư, nên "phê duyệt dự án" ở đây là quyết định của doanh nghiệp sau khi có kết quả thẩm định theo quy định. Với dự án vốn nhà nước, người quyết định đầu tư là cơ quan có thẩm quyền theo pháp luật đầu tư công. Sự khác biệt này giải thích vì sao cùng chữ "phê duyệt" mà người trong ngành xây dựng và người làm thủ tục đầu tư hiểu khác nhau.
Quyết định đầu tư xây dựng cũng chưa phải giấy phép xây dựng. Sau nó còn thiết kế triển khai, thẩm định thiết kế khi thuộc diện, rồi giấy phép xây dựng nếu công trình không được miễn. Các thủ tục quy hoạch và môi trường đi song song là phạm vi của chuyên mục phê duyệt quy hoạch, môi trường, ở đây chỉ nhắc để bạn thấy vị trí.
Thứ tự xuất hiện của các văn bản trong một dự án điển hình
Ví dụ giả định một nhà đầu tư nước ngoài làm nhà máy trên đất thuê của Nhà nước ngoài khu công nghiệp. Các văn bản thường đến theo thứ tự:
- Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư.
- Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho dự án.
- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của công ty dự án.
- Quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê đất sau khi giải phóng mặt bằng.
- Văn bản về môi trường theo loại dự án.
- Quyết định đầu tư xây dựng sau khi báo cáo nghiên cứu khả thi được thẩm định.
- Giấy phép xây dựng hoặc văn bản xác nhận thuộc diện miễn.
- Giấy phép ngành, nghiệm thu phòng cháy và các thủ tục để đưa vào vận hành.
Nếu nhà đầu tư là doanh nghiệp trong nước, bước hai và bước ba thường không có trong chuỗi, vì doanh nghiệp đã tồn tại và không bắt buộc có giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Nếu dự án thuê nhà xưởng sẵn có, bước một và bước bốn có thể vắng mặt.
Vì vậy khi lập kế hoạch, hãy vẽ chuỗi văn bản riêng cho dự án của mình thay vì chép chuỗi của một dự án khác: chỉ cần khác nhau về tư cách nhà đầu tư hay nguồn đất là chuỗi đã thay đổi đáng kể.
Những nhầm lẫn gây thiệt hại thật
Nhầm lẫn thứ nhất xảy ra trong hợp đồng hợp tác hoặc góp vốn: điều khoản ghi "sau khi dự án được phê duyệt, bên B chuyển đợt vốn tiếp theo". Bên A hiểu là có chủ trương, bên B hiểu là có quyết định đầu tư xây dựng. Khoảng cách giữa hai mốc có thể là cả năm, và tranh chấp về việc đã tới hạn thanh toán hay chưa là điều dễ thấy trước. Cách tránh là gọi đúng tên văn bản trong hợp đồng.
Nhầm lẫn thứ hai là nhà đầu tư nước ngoài tưởng có giấy chứng nhận đăng ký đầu tư là đủ để thuê người, nhập máy, khởi công. Thực tế còn giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, tài khoản vốn đầu tư trực tiếp, các thủ tục đất, môi trường, xây dựng. Lên kế hoạch dòng tiền theo giả định sai sẽ làm vốn nằm chờ.
Nhầm lẫn thứ ba là đọc tin "dự án được chấp thuận" rồi coi như mọi thứ đã xong. Với người định mua sản phẩm hình thành trong tương lai hoặc góp vốn nhỏ, chủ trương chỉ là văn bản đầu tiên trong chuỗi dài, cần xem thêm các văn bản ở bước sau.
Khi đọc hồ sơ của đối tác: mỗi văn bản chứng minh được gì
Có quyết định chủ trương. Chứng minh dự án được Nhà nước đồng ý ở tầng định hướng và, nếu có ghi tên, ai là nhà đầu tư. Chưa chứng minh có đất, chưa chứng minh được xây.
Có giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Chứng minh thông tin dự án đã được đăng ký với cơ quan nhà nước. Cần so các nội dung trên giấy với thực tế, đặc biệt vốn đã góp và tiến độ.
Có quyết định giao đất, cho thuê đất. Chứng minh dự án đã có cơ sở pháp lý về đất. Xem kèm việc đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất hay chưa.
Có quyết định đầu tư xây dựng và giấy phép xây dựng. Chứng minh phương án công trình đã được duyệt theo pháp luật xây dựng. Khi đó mới nói tới chuyện công trình được triển khai hợp pháp.
Chỉ có văn bản đồng ý khảo sát, nghiên cứu. Không chứng minh dự án đã có chủ trương. Nếu đối tác dùng văn bản này để gọi vốn, hãy hỏi kỹ và dè dặt.
Câu hỏi thường gặp
Nhà đầu tư trong nước có cần giấy chứng nhận đăng ký đầu tư không?
Phần lớn trường hợp không bắt buộc. Với dự án thuộc diện chủ trương, nhà đầu tư trong nước thực hiện dự án sau khi có quyết định chủ trương. Nếu có nhu cầu, nhà đầu tư trong nước vẫn có thể đề nghị cấp giấy chứng nhận.
Có giấy chứng nhận đăng ký đầu tư là có thể xây ngay không?
Không. Giấy chứng nhận ghi nhận thông tin dự án, chưa thay cho thủ tục đất, môi trường, quyết định đầu tư xây dựng và giấy phép xây dựng. Khởi công khi thiếu các giấy tờ đó vẫn bị coi là vi phạm.
"Phê duyệt dự án" trong hợp đồng với đối tác nên hiểu là gì?
Nên định nghĩa rõ trong hợp đồng là văn bản nào: chủ trương, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hay quyết định đầu tư xây dựng. Dùng chữ chung chung dễ dẫn tới tranh cãi về việc điều kiện thanh toán đã đến hay chưa.
Muốn đổi quy mô dự án thì sửa văn bản nào trước?
Nếu thay đổi chạm vào nội dung đã chấp thuận ở chủ trương và thuộc diện phải điều chỉnh, phải điều chỉnh chủ trương trước, rồi mới điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và các văn bản sau. Thay đổi nhỏ hơn có thể chỉ cần điều chỉnh giấy chứng nhận.
Dự án vốn nhà nước có giấy chứng nhận đăng ký đầu tư không?
Dự án đầu tư công đi theo pháp luật đầu tư công với quyết định chủ trương đầu tư và quyết định đầu tư riêng, không theo đường đăng ký đầu tư của nhà đầu tư tư nhân. Dự án đối tác công tư có quy trình riêng nữa.