Chấp thuận nhà đầu tư là việc cơ quan có thẩm quyền chấp thuận một nhà đầu tư cụ thể được thực hiện một dự án, không qua đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Theo Luật Đầu tư 2020, đây là một trong ba cách lựa chọn nhà đầu tư cho dự án, bên cạnh đấu giá và đấu thầu. Với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, việc chấp thuận nhà đầu tư thường được quyết định cùng lúc trong văn bản chấp thuận chủ trương.
Chấp thuận nhà đầu tư không phải "đặc ân". Nó chỉ áp dụng trong các trường hợp luật cho phép, chủ yếu là khi không có cạnh tranh thật sự về khu đất: nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất, đã thoả thuận được với người có đất, khu đất không thuộc diện đấu giá hay đấu thầu, hoặc khi công bố chỉ có một nhà đầu tư quan tâm. Bài này giải thích ranh giới đó và những gì cơ quan xem xét.
Ba khái niệm hay bị lẫn: chủ trương, nhà đầu tư, giấy chứng nhận
Ba văn bản dưới đây thường xuất hiện cùng nhau trong hồ sơ một dự án có đất. Hiểu đúng từng cái giúp bạn biết mình đang ở bước nào.
| Văn bản | Trả lời câu hỏi gì | Ai cần | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Chấp thuận chủ trương đầu tư | Nhà nước có đồng ý cho dự án này (mục tiêu, quy mô, địa điểm, tiến độ) tồn tại không | Dự án thuộc diện luật yêu cầu chấp thuận chủ trương | Do Quốc hội, Thủ tướng, Uỷ ban nhân dân tỉnh hoặc Ban quản lý quyết định tuỳ dự án |
| Chấp thuận nhà đầu tư | Ai được làm dự án này | Dự án lựa chọn nhà đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu | Thường quyết định đồng thời với chủ trương nếu dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương |
| Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư | Ghi nhận thông tin dự án của nhà đầu tư | Nhà đầu tư nước ngoài và một số trường hợp khác; nhà đầu tư trong nước có thể đề nghị cấp | Do cơ quan đăng ký đầu tư cấp, ở tỉnh nay là Sở Tài chính hoặc Ban quản lý |
Có chấp thuận nhà đầu tư chưa có nghĩa là đã có đất. Văn bản này là căn cứ để làm tiếp thủ tục thu hồi, bồi thường (nếu có), chuyển mục đích, giao đất hoặc cho thuê đất.
Những trường hợp điển hình được chấp thuận nhà đầu tư
Nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất. Doanh nghiệp đã có đất hợp pháp và muốn thực hiện dự án trên chính khu đất đó, phù hợp quy hoạch. Không có ai khác để cạnh tranh về khu đất, nên không đặt ra đấu giá hay đấu thầu.
Nhà đầu tư đã thoả thuận nhận quyền sử dụng đất. Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất của người đang có đất trong phạm vi luật cho phép, rồi đề xuất dự án trên đất đó. Phạm vi này bị giới hạn chặt về loại đất và loại dự án, nhất là dự án nhà ở thương mại.
Dự án thuộc diện giao đất, cho thuê đất không đấu giá, không đấu thầu. Luật Đất đai 2024 liệt kê các trường hợp này, ví dụ một số dự án vì mục đích công cộng, dự án được hưởng cơ chế đặc thù. Nhà đầu tư vẫn phải đạt điều kiện năng lực.
Chỉ có một nhà đầu tư quan tâm. Với dự án lẽ ra đấu thầu, sau khi công bố công khai trong thời hạn quy định mà chỉ có một nhà đầu tư đăng ký và đáp ứng yêu cầu sơ bộ, dự án có thể chuyển sang chấp thuận nhà đầu tư. Điều kiện cốt lõi là thủ tục công bố phải thật, đủ thời gian, đủ kênh.
Đấu giá không thành hoặc trường hợp đặc biệt khác theo luật. Một số trường hợp đấu giá không thành có cơ chế xử lý riêng; có trường hợp được giao, thuê không qua đấu giá, có trường hợp phải tổ chức lại. Đây là chỗ văn bản hướng dẫn thay đổi khá nhiều, cần đối chiếu bản hiện hành.
Cơ quan xem xét gì trước khi chấp thuận
Hồ sơ đề xuất dự án và hồ sơ năng lực của nhà đầu tư là căn cứ chính. Cơ quan đăng ký đầu tư lấy ý kiến các sở, ngành liên quan và thường xem các nhóm nội dung sau:
- Tư cách pháp lý của nhà đầu tư, với nhà đầu tư nước ngoài là điều kiện tiếp cận thị trường của ngành nghề.
- Năng lực tài chính: vốn chủ sở hữu, báo cáo tài chính, cam kết hỗ trợ tài chính, văn bản cam kết tín dụng nếu có; xem vốn của nhà đầu tư có đang dàn trải ở nhiều dự án hay không.
- Kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự, nếu dự án có yêu cầu.
- Sự phù hợp của dự án với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch liên quan.
- Nhu cầu sử dụng đất, điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích; với đất trồng lúa, đất rừng là các điều kiện riêng.
- Việc chấp hành pháp luật đất đai, đầu tư của nhà đầu tư ở các dự án khác, tình trạng chậm tiến độ.
- Đánh giá sơ bộ tác động môi trường, phương án bồi thường dự kiến (nếu có thu hồi), hiệu quả kinh tế – xã hội.
Một hồ sơ đầy đủ nhưng mâu thuẫn giữa các phần (vốn ghi một đằng, báo cáo tài chính một nẻo; diện tích đất ghi khác bản vẽ) thường bị yêu cầu giải trình nhiều vòng, kéo dài thời gian hơn cả hồ sơ thiếu.
Văn bản chấp thuận cho bạn những gì và chưa cho những gì
Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thường ghi tên nhà đầu tư, tên dự án, mục tiêu, quy mô, vốn đầu tư, thời hạn hoạt động, địa điểm, diện tích đất dự kiến, tiến độ thực hiện và các điều kiện kèm theo. Đây là căn cứ để bạn làm tiếp các thủ tục đất đai, xây dựng, môi trường, và để ngân hàng xem xét cho vay.
Văn bản đó chưa phải quyết định giao đất, cho thuê đất, chưa xác định tiền sử dụng đất hay tiền thuê đất phải nộp. Nó cũng không miễn cho dự án các thủ tục quy hoạch chi tiết, đánh giá tác động môi trường, thẩm định thiết kế, phòng cháy. Nhiều doanh nghiệp đã truyền thông, nhận tiền đặt chỗ của khách hàng ngay khi có văn bản chấp thuận; với dự án nhà ở, việc huy động vốn từ người mua chỉ được làm khi dự án đủ điều kiện theo pháp luật kinh doanh bất động sản, sớm hơn là vi phạm.
Văn bản chấp thuận cũng gắn chặt với các điều kiện bên trong. Thay đổi nhà đầu tư, mục tiêu, quy mô, tiến độ về sau đều có thể phải điều chỉnh chủ trương hoặc làm thủ tục chuyển nhượng dự án; đó là chủ đề của chuyên mục điều chỉnh, chuyển nhượng dự án.
Chuẩn bị hồ sơ đề xuất để được chấp thuận
Thành phần hồ sơ chính xác theo mẫu và văn bản hiện hành trên Cổng dịch vụ công; ở đây là thứ tự chuẩn bị giúp hồ sơ ít bị trả lại:
- Chốt khu đất: ranh giới, diện tích, hiện trạng, loại đất, người đang sử dụng; trích lục, đo đạc nếu cần.
- Kiểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và khả năng chuyển mục đích; làm việc sơ bộ với cơ quan chuyên môn về đất đai, quy hoạch.
- Viết đề xuất dự án: mục tiêu, quy mô, vốn và phương án huy động vốn, tiến độ, nhu cầu lao động, đánh giá tác động sơ bộ.
- Gom hồ sơ năng lực: báo cáo tài chính đã kiểm toán, cam kết tài chính của công ty mẹ hoặc tổ chức tài chính, hồ sơ dự án đã làm.
- Với đất đã có hoặc đã thoả thuận: giấy chứng nhận, hợp đồng, thoả thuận với người có đất làm căn cứ.
- Nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đầu tư (Sở Tài chính hoặc Ban quản lý), theo dõi các vòng lấy ý kiến, trả lời giải trình đầy đủ và nhất quán.
Nếu dự án lớn hoặc có nhà đầu tư nước ngoài, nên có tư vấn pháp lý dự án ngay từ bước 1; sửa sai ở bước 6 tốn hơn rất nhiều.
Khi chỉ có một nhà đầu tư: thủ tục công bố diễn ra thế nào
Đây là trường hợp dễ gây hiểu lầm nhất. Với dự án lẽ ra phải đấu thầu, cơ quan có thẩm quyền phải công bố thông tin dự án công khai: mục tiêu, quy mô, địa điểm, diện tích, yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm, thời hạn để nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký. Thông tin thường được đăng trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia và kênh thông tin của địa phương theo quy định.
Hết thời hạn, bên mời thầu đánh giá các hồ sơ đăng ký. Nếu chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ, kết quả này được báo cáo để chuyển dự án sang thủ tục chấp thuận nhà đầu tư. Nếu có từ hai nhà đầu tư đáp ứng trở lên, dự án đi tiếp sang đấu thầu. Nhà đầu tư đã đề xuất dự án không có quyền yêu cầu bỏ qua bước công bố.
Với nhà đầu tư, ý nghĩa thực tế là: dù bạn là người khởi xướng dự án, hãy chuẩn bị tâm thế có thể phải cạnh tranh. Hồ sơ đăng ký nên được làm đầy đủ ngay vòng công bố, vì nếu hồ sơ của bạn không đáp ứng yêu cầu sơ bộ thì bạn mất quyền đi tiếp, kể cả khi không có ai khác đăng ký.
Những lỗi khiến hồ sơ chấp thuận nhà đầu tư bị kéo dài
Từ kinh nghiệm chung của người làm thủ tục dự án, các lỗi sau hay khiến hồ sơ bị yêu cầu bổ sung nhiều vòng:
- Diện tích, ranh giới khu đất trong đề xuất không khớp với số liệu đo đạc hoặc dữ liệu đất đai của địa phương.
- Vốn chủ sở hữu kê khai đã được dùng để chứng minh cho dự án khác đang triển khai, không còn đủ cho dự án mới.
- Mục tiêu dự án ghi rộng, nhiều ngành nghề không liên quan, khiến cơ quan phải lấy thêm ý kiến nhiều bộ, ngành.
- Thiếu phương án sơ bộ cho bồi thường, tái định cư dù khu đất đang có người sử dụng.
- Tiến độ ghi quá ngắn so với quy mô, không có cơ sở, bị yêu cầu giải trình lại.
- Nhà đầu tư còn dự án khác chậm tiến độ hoặc đang bị xử lý vi phạm về đất đai mà không giải trình.
Mỗi vòng giải trình có thể mất nhiều tuần. Rà hồ sơ theo danh sách này trước khi nộp thường tiết kiệm thời gian hơn bất kỳ cách thúc đẩy nào khác.
Câu hỏi thường gặp
Chấp thuận nhà đầu tư có phải là giao đất không đấu giá cho người quen không?
Không. Đây là một cách lựa chọn nhà đầu tư được Luật Đầu tư 2020 quy định, chỉ áp dụng trong trường hợp luật cho phép và nhà đầu tư phải đạt điều kiện. Việc dàn dựng để chỉ có một nhà đầu tư, hoặc lách sang chấp thuận khi dự án phải đấu giá, đấu thầu, là vi phạm và có thể bị huỷ kết quả.
Dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương thì có cần chấp thuận nhà đầu tư không?
Tuỳ trường hợp. Nhiều dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương chỉ cần đăng ký đầu tư (với nhà đầu tư nước ngoài) hoặc làm thẳng thủ tục đất đai, xây dựng. Khi dự án cần Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà không qua đấu giá, đấu thầu, bạn nên hỏi cơ quan đăng ký đầu tư về thủ tục chấp thuận nhà đầu tư áp dụng theo văn bản hiện hành.
Mất bao lâu để có văn bản chấp thuận?
Luật và nghị định có quy định thời hạn giải quyết cho từng cấp thẩm quyền, nhưng thời gian thực tế thường dài hơn do các vòng lấy ý kiến và yêu cầu giải trình. Dự án do Thủ tướng hoặc Quốc hội quyết định chủ trương còn đi qua thẩm định ở trung ương. Nên lập kế hoạch theo kinh nghiệm thực tế ở địa phương, không chỉ theo số ngày trên giấy.
Văn bản chấp thuận có hết hiệu lực không?
Văn bản chấp thuận gắn với tiến độ thực hiện dự án. Nếu nhà đầu tư không triển khai theo tiến độ, không được điều chỉnh, dự án có thể bị chấm dứt hoạt động theo pháp luật đầu tư, kéo theo việc thu hồi đất theo pháp luật đất đai. Tiến độ ghi trong hồ sơ đề xuất vì thế nên thực tế, không nên ghi quá nhanh để hồ sơ đẹp.
Nhà đầu tư nước ngoài có được chấp thuận nhà đầu tư cho dự án có đất không?
Có thể, nếu ngành nghề mở cho nhà đầu tư nước ngoài, khu đất không thuộc khu vực hạn chế và hình thức sử dụng đất phù hợp với tổ chức có vốn nước ngoài. Sau khi được chấp thuận, nhà đầu tư nước ngoài còn phải được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án.