Dự án nhà ở để bán, dự án mà người mua sau cùng nhận quyền sử dụng đất thường được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; còn nhà máy, khu thương mại dịch vụ, văn phòng và phần lớn dự án sản xuất kinh doanh thường được cho thuê đất, trả tiền thuê hằng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê. Hình thức này không do doanh nghiệp tự chọn tuỳ ý, mà do Luật Đất đai 2024 quy định theo loại dự án và mục đích sử dụng đất.
Quan trọng hơn chuyện trả tiền thế nào là hình thức đó kéo theo bộ quyền nào: có được thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn không, có được chuyển nhượng, góp vốn không, cho thuê lại ra sao. Doanh nghiệp đọc quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất mà chỉ nhìn số tiền là đang bỏ qua nửa quan trọng của văn bản.
Ba hình thức hay gặp và bộ quyền đi kèm
Bảng tóm tắt theo nguyên tắc chung của Luật Đất đai 2024. Quyền cụ thể còn phụ thuộc điều kiện từng trường hợp (đã nộp đủ tiền chưa, đã có giấy chứng nhận chưa, có bị hạn chế theo dự án không).
| Hình thức | Thường dùng cho | Quyền với đất | Lưu ý |
|---|---|---|---|
| Giao đất có thu tiền sử dụng đất | Dự án nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê, một số dự án khác luật liệt kê | Được chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo điều kiện luật | Nộp tiền sử dụng đất một lần theo giá đất cụ thể; với nhà ở, quyền chuyển cho người mua theo pháp luật nhà ở |
| Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê | Một số loại dự án luật cho phép chọn trả một lần | Gần giống giao đất có thu tiền: chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất | Cần vốn ban đầu lớn; luật mới thu hẹp các trường hợp được chọn |
| Thuê đất trả tiền hằng năm | Phần lớn dự án sản xuất, kinh doanh | Thế chấp, bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, theo điều kiện luật | Vốn ban đầu nhẹ; đơn giá thuê được điều chỉnh theo chu kỳ quy định |
Câu hỏi đáng hỏi khi so hai phương án: dự án cần vay ngân hàng bao nhiêu và ngân hàng chấp nhận tài sản bảo đảm nào. Câu trả lời thường nghiêng hẳn về một hình thức.
Luật Đất đai 2024 thay đổi gì về thuê đất trả một lần
Trước đây doanh nghiệp được chọn khá rộng giữa trả tiền thuê hằng năm và trả một lần. Luật Đất đai 2024 đặt nguyên tắc ngược lại: Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê hằng năm là chính, chỉ cho thuê thu tiền một lần trong các trường hợp luật liệt kê. Doanh nghiệp đang thuê trả hằng năm có thể được chuyển sang trả một lần nếu dự án thuộc trường hợp được phép, và ngược lại có quy định cho chiều chuyển về hằng năm.
Với nhà đầu tư mới, hệ quả là không nên lập mô hình tài chính theo giả định "trả một lần để được thế chấp quyền sử dụng đất" khi chưa xác định dự án thuộc trường hợp được chọn. Hỏi cơ quan đất đai ngay từ hồ sơ đề xuất dự án và ghi rõ hình thức sử dụng đất đề nghị.
Luật mới cũng mở rộng hơn quyền của người thuê đất trả tiền hằng năm, cho phép giao dịch với quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trong một số điều kiện, thay vì chỉ giao dịch được tài sản trên đất như trước. Điều kiện cụ thể nằm trong luật và văn bản hướng dẫn, cần đối chiếu khi đàm phán với ngân hàng.
Tiền phải nộp được xác định ra sao
Giá đất cụ thể là gốc. Với dự án, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất thường tính trên giá đất cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho từng khu đất, hoặc theo bảng giá đất và hệ số trong các trường hợp luật cho phép. Giá đất cụ thể được xác định qua thẩm định và hội đồng thẩm định giá đất của tỉnh.
Thời điểm tính giá rất quan trọng. Giá đất được xác định tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích hoặc thời điểm luật quy định khác. Dự án chờ lâu giữa các bước thì giá có thể khác hẳn lúc lập phương án.
Khoản được trừ. Tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng theo phương án được duyệt thường được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định. Giữ đủ chứng từ để được trừ đúng.
Miễn, giảm là ngoại lệ. Một số dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi được miễn, giảm tiền thuê đất. Ưu đãi phải đúng điều kiện và thủ tục; không tự áp dụng. Mảng ưu đãi có chuyên mục riêng.
Chậm nộp có hệ quả. Nộp chậm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bị tính tiền chậm nộp theo pháp luật quản lý thuế, và có thể ảnh hưởng tới việc cấp giấy chứng nhận, giao dịch về sau.
Đọc quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất: kiểm những dòng nào
Khi nhận văn bản, doanh nghiệp nên đối chiếu từng mục với hồ sơ dự án đã được chấp thuận:
- Tên người sử dụng đất đúng với pháp nhân thực hiện dự án (không phải công ty mẹ, không phải nhà đầu tư đã chuyển quyền).
- Vị trí, diện tích, ranh giới khớp bản đồ địa chính và quy hoạch chi tiết.
- Mục đích sử dụng đất đúng với mục tiêu dự án; nếu có nhiều mục đích, diện tích từng phần ghi rõ.
- Hình thức: giao có thu tiền, thuê trả hằng năm hay một lần; thời hạn sử dụng đất bắt đầu tính từ khi nào.
- Căn cứ tính tiền, các khoản được trừ, thời hạn nộp.
- Nghĩa vụ kèm theo: tiến độ đưa đất vào sử dụng, công trình phải bàn giao, hạn chế về chuyển nhượng.
Sai một dòng tên người sử dụng đất hay mục đích sử dụng đất có thể làm hỏng việc cấp giấy chứng nhận, thế chấp và chuyển nhượng về sau. Phát hiện sai thì đề nghị đính chính ngay, đừng để tới lúc cần giao dịch.
Thời hạn sử dụng đất của dự án
Đất giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư có thời hạn, xác định theo thời hạn hoạt động của dự án và giới hạn tối đa luật quy định; một số dự án ở địa bàn khó khăn, vốn lớn, chậm thu hồi vốn được thời hạn dài hơn. Riêng đất ở mà người mua nhà trong dự án nhận được thường có chế độ sử dụng ổn định lâu dài theo luật.
Khi hết thời hạn, doanh nghiệp có nhu cầu tiếp tục thì phải làm thủ tục gia hạn trước khi hết hạn trong khoảng thời gian luật quy định; nếu không gia hạn, Nhà nước thu hồi đất. Với nhà máy có vòng đời thiết bị dài, thời hạn sử dụng đất nên được cân trong mô hình tài chính ngay từ đầu, vì phần giá trị còn lại của nhà xưởng gắn với thời hạn đất chứ không độc lập.
Một chỗ hay bị bỏ qua: tiến độ sử dụng đất. Đất được giao, cho thuê mà không đưa vào sử dụng hoặc chậm tiến độ quá thời gian luật cho phép thì có thể được gia hạn kèm nghĩa vụ nộp thêm tiền, hết thời gian gia hạn vẫn chưa sử dụng thì bị thu hồi. Đây là lý do tiến độ ghi trong hồ sơ dự án cần thực tế.
Ví dụ giả định: một nhà máy cân hai cách trả tiền thuê
Ví dụ giả định: một doanh nghiệp chế biến nông sản ở Đồng Nai được cho thuê đất ngoài khu công nghiệp để xây nhà máy, và giả sử dự án thuộc trường hợp được chọn hình thức trả tiền. Phương án trả hằng năm giữ tiền mặt cho máy móc và vốn lưu động trong ba năm đầu, đổi lại mỗi chu kỳ đơn giá thuê có thể được điều chỉnh, và tài sản đem thế chấp chủ yếu là nhà xưởng, máy móc cùng quyền thuê theo hợp đồng.
Phương án trả một lần cần một khoản lớn ngay từ đầu, thường phải vay. Đổi lại, doanh nghiệp không lo đơn giá thay đổi suốt thời hạn thuê, có bộ quyền rộng hơn để thế chấp, góp vốn, chuyển nhượng, và khi cần tái cơ cấu hay bán dự án thì tài sản dễ định giá hơn. Ban giám đốc trong ví dụ so hai dòng tiền chiết khấu, rồi hỏi thêm hai câu: ngân hàng nhận tài sản bảo đảm nào với lãi suất nào, và kế hoạch năm năm tới có tính chuyển nhượng một phần dự án hay không.
Không có đáp án chung. Doanh nghiệp vốn mỏng, cần tiền cho sản xuất thường nghiêng về trả hằng năm; doanh nghiệp có kế hoạch tài chính dài hạn và cần quyền giao dịch rộng thường nghiêng về trả một lần, nếu luật cho chọn. Điều quan trọng là quyết định được đưa ra có chủ ý, ghi vào hồ sơ đề xuất, chứ không phải để mặc định.
Chuyển nhượng đất và chuyển nhượng dự án: đừng lẫn
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Là giao dịch đối với chính quyền sử dụng đất, chỉ làm được khi hình thức sử dụng đất cho phép (giao có thu tiền hoặc thuê trả một lần), đã có giấy chứng nhận và đáp ứng điều kiện luật. Bên nhận phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định.
Chuyển nhượng dự án. Là chuyển cả dự án, gồm quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư, cho nhà đầu tư khác. Thủ tục này đi theo pháp luật đầu tư và pháp luật kinh doanh bất động sản (với dự án bất động sản), cần cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, và bên nhận phải đạt điều kiện như một nhà đầu tư mới.
Bán tài sản trên đất thuê. Với đất thuê trả hằng năm, doanh nghiệp bán nhà xưởng gắn với quyền thuê theo hợp đồng; bên mua được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã xác định, sau khi làm thủ tục theo quy định.
Vì sao phân biệt quan trọng. Nhiều thương vụ mua bán nhà máy, khu dịch vụ bị chậm vì hai bên ký hợp đồng mua bán đất trong khi thực chất phải làm thủ tục chuyển nhượng dự án, hoặc ngược lại. Xác định đúng loại giao dịch từ đầu giúp chọn đúng hồ sơ và đúng cơ quan; chi tiết chuyển nhượng dự án thuộc chuyên mục điều chỉnh, chuyển nhượng.
Câu hỏi thường gặp
Doanh nghiệp có được tự chọn giao đất thay cho thuê đất không?
Không tuỳ ý. Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp nào giao đất có thu tiền, trường hợp nào cho thuê đất, dựa trên mục đích sử dụng và loại dự án. Doanh nghiệp chỉ có quyền chọn giữa trả tiền thuê hằng năm và một lần trong các trường hợp luật cho phép chọn.
Thuê đất trả tiền hằng năm thì có vay ngân hàng được không?
Có thể. Doanh nghiệp có thể thế chấp tài sản gắn liền với đất như nhà xưởng, máy móc, và theo luật mới là quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trong một số điều kiện. Mỗi ngân hàng có chính sách nhận tài sản bảo đảm khác nhau, nên nên làm việc với ngân hàng song song với thủ tục đất.
Đơn giá thuê đất có thay đổi trong thời gian thuê không?
Với thuê trả hằng năm, đơn giá thuê được ổn định trong một chu kỳ và điều chỉnh theo quy định khi hết chu kỳ, có giới hạn mức tăng theo văn bản hiện hành. Với thuê trả một lần, tiền đã nộp cho cả thời gian thuê nên không điều chỉnh theo chu kỳ. Chi tiết cách điều chỉnh nằm trong nghị định về tiền thuê đất đang áp dụng.
Thuê lại đất trong khu công nghiệp có phải hình thức này không?
Không hẳn. Trong khu công nghiệp, doanh nghiệp hạ tầng được Nhà nước cho thuê đất, còn doanh nghiệp sản xuất thuê lại đất có hạ tầng của doanh nghiệp hạ tầng qua hợp đồng thuê lại. Quyền của bên thuê lại phụ thuộc hình thức trả tiền với doanh nghiệp hạ tầng và hợp đồng giữa hai bên. Chủ đề này có chuyên mục khu công nghiệp riêng.
Đã nộp tiền sử dụng đất rồi mà dự án bị chấm dứt thì tiền có được trả lại không?
Tuỳ lý do chấm dứt và trường hợp thu hồi. Nếu Nhà nước thu hồi do vi phạm của nhà đầu tư, như không đưa đất vào sử dụng, nhà đầu tư thường không được bồi thường về đất. Các trường hợp khác có quy định riêng về bồi thường hoặc xử lý tài sản. Nên xem kỹ điều khoản trong luật và hợp đồng trước khi để dự án rơi vào diện chấm dứt.