Ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án đi theo Luật Đầu tư, nộp sau khi dự án được chấp thuận và trước khi giao đất; tiền đặt trước đi theo pháp luật đấu giá, nộp để được trả giá quyền sử dụng đất; bảo đảm dự thầu đi theo Luật Đấu thầu 2023, nộp cùng hồ sơ dự thầu khi tham gia lựa chọn nhà đầu tư. Mỗi khoản có điều kiện mất, điều kiện hoàn và cơ quan quản lý riêng.
Trong cuộc họp dự án, cả ba hay được gọi chung là "tiền cọc", dẫn tới những sai lầm tốn kém: tưởng đã đặt trước khi đấu giá là xong ký quỹ, tưởng bảo đảm dự thầu sẽ chuyển thành bảo đảm thực hiện, lập kế hoạch dòng tiền thiếu một khoản. Bài này so sánh ba khoản theo cùng một bộ tiêu chí, kèm khoản thứ tư hay đi cùng: bảo đảm thực hiện hợp đồng sau khi trúng thầu.
So sánh theo cùng một bộ tiêu chí
Bảng dưới đặt các khoản cạnh nhau. Tỷ lệ, mức tiền cụ thể của từng khoản quy định ở văn bản riêng và hay thay đổi, nên bảng không ghi số.
| Tiêu chí | Ký quỹ dự án | Tiền đặt trước đấu giá | Bảo đảm dự thầu | Bảo đảm thực hiện hợp đồng |
|---|---|---|---|---|
| Luật điều chỉnh chính | Luật Đầu tư | Luật Đấu giá tài sản, Luật Đất đai 2024 | Luật Đấu thầu 2023 | Luật Đấu thầu 2023, hợp đồng dự án |
| Khi nào nộp | Sau khi dự án được chấp thuận, trước khi giao, thuê đất | Trước phiên đấu giá, để đủ điều kiện trả giá | Cùng hồ sơ dự thầu | Sau khi trúng thầu, trước khi hợp đồng có hiệu lực |
| Ai nhận | Cơ quan đăng ký đầu tư | Tổ chức hành nghề đấu giá hoặc đơn vị tổ chức đấu giá | Bên mời thầu | Cơ quan ký hợp đồng dự án |
| Người không thắng | Không áp dụng | Được trả lại theo quy chế | Được trả lại sau khi có kết quả | Không áp dụng |
| Người thắng | Hoàn theo mốc tiến độ | Thường chuyển thành một phần tiền trúng đấu giá | Được trả lại khi đã nộp bảo đảm thực hiện hợp đồng | Giải toả theo điều khoản hợp đồng |
| Mất khi | Không thực hiện, chậm mà không được điều chỉnh | Vi phạm quy chế đấu giá, từ chối kết quả, không nộp tiền | Rút hồ sơ sau thời điểm đóng thầu, vi phạm, từ chối ký hợp đồng | Không thực hiện đúng hợp đồng dự án |
Đọc cột "mất khi" để thấy logic chung: mỗi khoản bảo vệ đúng một giai đoạn của quá trình. Tiền đặt trước bảo vệ phiên đấu giá, bảo đảm dự thầu bảo vệ cuộc đấu thầu, bảo đảm thực hiện hợp đồng bảo vệ hợp đồng dự án, còn ký quỹ bảo vệ tiến độ dự án có đất được giao không qua cạnh tranh.
Ba con đường có đất, ba cơ chế bảo đảm
Ba khoản tiền này gắn với ba con đường có đất của dự án. Con đường đấu giá quyền sử dụng đất dùng tiền đặt trước; con đường đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dùng bảo đảm dự thầu rồi bảo đảm thực hiện hợp đồng; con đường được chấp thuận nhà đầu tư không qua cạnh tranh, hoặc được Nhà nước giao, cho thuê đất theo các trường hợp khác, dùng ký quỹ.
Luật Đầu tư 2020 đưa trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất (theo hình thức nộp tiền một lần) và trường hợp trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất vào nhóm không phải ký quỹ. Lý do dễ hiểu: hai con đường này đã có cơ chế bảo đảm riêng và đã có cạnh tranh để lọc nhà đầu tư. Hệ quả thực tế là một dự án thường chỉ chịu một hệ bảo đảm chính, không phải cả ba.
Vì vậy câu hỏi đầu tiên khi lập kế hoạch tài chính không phải "phải nộp bao nhiêu tiền cọc", mà "dự án có đất bằng con đường nào". Trả lời xong câu đó, khoản bảo đảm nào áp dụng gần như tự rõ. Các con đường có đất được phân tích kỹ ở chuyên mục dự án có sử dụng đất của trang.
Tiền đặt trước khi đấu giá quyền sử dụng đất
Bản chất. Khoản tiền người tham gia nộp để chứng minh nghiêm túc khi đăng ký đấu giá. Mức tiền đặt trước do người có tài sản đấu giá quyết định trong khung pháp luật cho phép và ghi trong quy chế cuộc đấu giá.
Người trúng. Tiền đặt trước thường được chuyển thành một phần tiền trúng đấu giá, tức trừ vào số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Đây là điểm khác cơ bản với ký quỹ, vốn không trừ vào tiền đất.
Người không trúng. Được trả lại theo thời hạn trong quy chế, trừ trường hợp vi phạm.
Mất khi. Các hành vi như rút lại giá đã trả, từ chối ký biên bản hoặc kết quả đấu giá, không nộp đủ tiền trúng đấu giá đúng hạn, hoặc các vi phạm quy chế khác. Danh sách cụ thể đọc trong quy chế cuộc đấu giá và văn bản hiện hành.
Điều cần nhớ. Trúng đấu giá là có nghĩa vụ nộp tiền đất trong thời hạn ngắn. Không thu xếp kịp không chỉ mất tiền đặt trước mà còn có thể bị cấm tham gia đấu giá trong một thời gian theo quy định.
Bảo đảm dự thầu và bảo đảm thực hiện hợp đồng
Bảo đảm dự thầu là cam kết tham gia nghiêm túc. Nhà đầu tư nộp cùng hồ sơ dự thầu, dưới dạng tiền hoặc thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng, theo giá trị và thời hạn hồ sơ mời thầu yêu cầu.
Được trả lại khi kết thúc lựa chọn. Người không trúng nhận lại sau khi có kết quả. Người trúng nhận lại khi đã nộp bảo đảm thực hiện hợp đồng và ký hợp đồng.
Mất khi bỏ cuộc sai lúc. Rút hồ sơ sau thời điểm đóng thầu trong thời gian hồ sơ còn hiệu lực, vi phạm pháp luật đấu thầu dẫn tới huỷ kết quả, từ chối thương thảo, hoàn thiện hoặc ký hợp đồng khi được mời.
Bảo đảm thực hiện hợp đồng là lớp kế tiếp. Sau khi trúng thầu dự án có sử dụng đất, nhà đầu tư nộp bảo đảm thực hiện hợp đồng dự án trước khi hợp đồng có hiệu lực. Khoản này bảo vệ việc nhà đầu tư làm đúng các cam kết trong hợp đồng, về bản chất gần với ký quỹ nhưng đi theo hợp đồng và luật đấu thầu.
Hai khoản không tự chuyển cho nhau. Nhiều nhà đầu tư tưởng bảo đảm dự thầu sẽ đương nhiên trở thành bảo đảm thực hiện. Thực tế là hai thư, hai giá trị, hai thời hạn khác nhau; phải chuẩn bị riêng.
Con đường nhận chuyển nhượng: khoản tiền nằm ở hợp đồng dân sự
Có một con đường có đất thứ tư hay bị bỏ qua khi bàn về bảo đảm: nhà đầu tư thoả thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng, rồi làm thủ tục dự án trên đất đó. Luật Đầu tư 2020 đưa trường hợp có đất bằng cách nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người khác vào nhóm không phải ký quỹ, vì nhà đầu tư đã tự bỏ tiền mua đất trên thị trường.
Ở con đường này, khoản "cọc" hay gặp là tiền đặt cọc dân sự giữa nhà đầu tư và từng chủ đất. Khoản đó không đi qua cơ quan nhà nước nào; điều kiện mất và hoàn theo hợp đồng đặt cọc và Bộ luật Dân sự. Rủi ro lớn nhất là đặt cọc gom đất xong mới phát hiện dự án không được chấp thuận, hoặc loại đất không thuộc diện được nhận chuyển nhượng để làm dự án theo Luật Đất đai 2024.
Vì vậy hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này nên gắn với điều kiện dự án được chấp thuận, có thời hạn và cách hoàn cọc nếu điều kiện không thành. Việc nhận chuyển nhượng đất làm dự án nhà ở thương mại, loại đất nào được, có bài riêng ở chuyên mục dự án có sử dụng đất.
Sai lầm hay gặp khi gộp chung "tiền cọc dự án"
Các tình huống dưới là ví dụ giả định gom từ những câu hỏi phổ biến.
- Trúng đấu thầu dự án có đất, vẫn lo đi ký quỹ với cơ quan đăng ký đầu tư trong khi nghĩa vụ chính là bảo đảm thực hiện hợp đồng dự án.
- Được chấp thuận nhà đầu tư không qua cạnh tranh, tưởng không phải nộp gì vì "không đấu giá, không đấu thầu".
- Dự trù dòng tiền đấu giá chỉ có tiền đặt trước, quên rằng trúng thì phải nộp phần tiền đất còn lại trong thời hạn ngắn.
- Dùng chung một thư bảo lãnh cho hai mục đích, ghi nghĩa vụ chung chung, bị trả về vì không đúng loại bảo đảm.
- Hạch toán ký quỹ như tiền đất, làm báo cáo tài chính dự án sai và gây hiểu lầm với ngân hàng.
- Lập liên danh dự thầu mà không chốt bên nào nộp bảo đảm dự thầu, bên nào nộp bảo đảm thực hiện.
Mỗi sai lầm trên đều sửa được nếu phát hiện sớm. Cách đơn giản nhất là vẽ một dòng thời gian dự án và đặt từng khoản bảo đảm vào đúng mốc của nó.
Lập kế hoạch dòng tiền bảo đảm cho một dự án
Trình tự gợi ý để các khoản bảo đảm không làm nghẽn dòng tiền:
- Xác định con đường có đất: đấu giá, đấu thầu, chấp thuận nhà đầu tư, hay nhận chuyển nhượng.
- Liệt kê khoản bảo đảm áp dụng cho con đường đó, kèm mốc nộp, mốc hoàn và điều kiện mất.
- Với mỗi khoản, quyết định nộp tiền hay dùng thư bảo lãnh, so chi phí hai cách.
- Đưa vào bảng dòng tiền dự án như các khoản bị giữ tạm, tách khỏi tiền đất, tiền xây dựng.
- Nếu dự án có nhiều nhà đầu tư, ghi vào thoả thuận hợp tác ai nộp, ai nhận lại, ai chịu nếu mất.
- Giao một người theo dõi hạn của mọi thư bảo lãnh và mốc hoàn của mọi khoản tiền.
Kế hoạch này nên làm trước khi đăng ký đấu giá hoặc mua hồ sơ mời thầu, không phải sau khi trúng.
Câu hỏi thường gặp
Trúng đấu giá đất làm dự án có phải ký quỹ thêm theo Luật Đầu tư không?
Trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo hình thức nộp tiền một lần nằm trong nhóm không phải ký quỹ theo Luật Đầu tư 2020. Nếu hình thức giao, thuê đất khác, nên hỏi cơ quan đăng ký đầu tư bằng văn bản trước khi kết luận.
Tiền đặt trước có được trừ vào tiền sử dụng đất không?
Với người trúng đấu giá, tiền đặt trước thường được chuyển thành một phần tiền trúng đấu giá, tức được trừ vào khoản phải nộp. Cách xử lý cụ thể ghi trong quy chế cuộc đấu giá và quyết định công nhận kết quả.
Bảo đảm dự thầu có thể dùng thư bảo lãnh không?
Có. Luật Đấu thầu 2023 cho phép bảo đảm dự thầu bằng đặt cọc hoặc thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam, theo yêu cầu hồ sơ mời thầu. Thư phải đúng giá trị và thời hạn ghi trong hồ sơ mời thầu.
Trúng thầu rồi mà không ký hợp đồng thì sao?
Từ chối ký hợp đồng khi được mời thường làm mất bảo đảm dự thầu, và có thể bị xử lý theo pháp luật đấu thầu. Nếu có lý do khách quan, phải có văn bản giải trình gửi bên mời thầu đúng hạn.
Ký quỹ dự án có giống bảo đảm thực hiện hợp đồng dự án không?
Mục đích gần giống: bảo đảm nhà đầu tư làm đúng cam kết. Khác ở căn cứ và quan hệ: ký quỹ theo Luật Đầu tư, ký với cơ quan đăng ký đầu tư; bảo đảm thực hiện hợp đồng theo luật đấu thầu và hợp đồng dự án, gắn với bên ký hợp đồng. Một dự án thường chỉ chịu một trong hai.
Liên danh dự thầu thì ai nộp bảo đảm?
Thoả thuận liên danh phải ghi rõ cách nộp bảo đảm: một thành viên nộp cho cả liên danh hoặc từng thành viên nộp phần của mình, theo yêu cầu hồ sơ mời thầu. Nếu một thành viên vi phạm, hậu quả với bảo đảm của cả liên danh cũng nên được thoả thuận trước.