Với dự án đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, nhà đầu tư phải chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình (vốn chủ sở hữu) không thấp hơn một tỷ lệ tối thiểu trên tổng vốn đầu tư của dự án; tỷ lệ phân theo quy mô diện tích đất của dự án. Dự án kinh doanh bất động sản còn chịu yêu cầu tương tự theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Tỷ lệ cụ thể nằm trong văn bản hướng dẫn hiện hành, cần đối chiếu đúng bản đang có hiệu lực.
Nhiều hồ sơ bị hỏi lại không phải vì doanh nghiệp thiếu tiền, mà vì hiểu sai "vốn chủ sở hữu" là gì: lấy vốn điều lệ đăng ký, cộng cả khoản vay cổ đông, quên trừ lỗ luỹ kế, hoặc quên rằng vốn đó đang "gánh" các dự án khác. Bài này giải thích từng điểm, theo góc thủ tục chấp thuận, không đi vào thẩm định tài chính dự án.
Vì sao luật đặt tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu
Dự án có đất thường dùng nhiều vốn vay và vốn huy động. Nếu nhà đầu tư gần như không bỏ tiền của mình, rủi ro dự án dở dang sẽ dồn sang ngân hàng, người mua sản phẩm hình thành trong tương lai và cuối cùng là quỹ đất bị chôn. Tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu buộc nhà đầu tư có phần tiền của mình nằm trong dự án, đủ để có động lực làm đến cùng.
Luật Đất đai 2024 đặt điều kiện nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích phải có năng lực tài chính bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ, cùng các điều kiện về ký quỹ và việc chấp hành pháp luật đất đai. Văn bản hướng dẫn cụ thể hoá năng lực tài chính bằng tỷ lệ vốn chủ sở hữu, thường thấp hơn với dự án quy mô diện tích lớn.
Yêu cầu này được kiểm nhiều lần: khi chấp thuận nhà đầu tư, khi xét giao đất, cho thuê đất, và với dự án kinh doanh bất động sản còn khi đủ điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh. Vì thế không nên coi đây là thủ tục một lần cho xong.
Vốn chủ sở hữu không phải là những con số này
Phần lớn hiểu nhầm nằm ở việc đồng nhất vốn chủ sở hữu với một con số khác trên giấy tờ doanh nghiệp. Bảng dưới đặt chúng cạnh nhau.
| Con số | Nó là gì | Có được tính là vốn chủ sở hữu không |
|---|---|---|
| Vốn điều lệ đăng ký | Số các thành viên cam kết góp, ghi trên giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp | Chỉ phần đã góp thật mới phản ánh vào vốn chủ sở hữu; phần chưa góp không tính |
| Vốn chủ sở hữu trên báo cáo tài chính | Vốn góp thực, thặng dư, quỹ, lợi nhuận chưa phân phối (trừ lỗ luỹ kế) | Đây là con số được xét |
| Khoản vay của cổ đông, công ty mẹ | Nợ phải trả, dù người cho vay là chủ doanh nghiệp | Không, trừ khi đã chuyển thành vốn góp hợp lệ |
| Vốn đầu tư của dự án | Tổng nguồn cần để làm dự án, gồm vốn góp và vốn huy động | Là mẫu số để tính tỷ lệ, không phải tử số |
| Hạn mức tín dụng ngân hàng | Khả năng vay | Không; đây là vốn huy động, chứng minh ở phần khác của hồ sơ |
| Tài sản cá nhân của chủ doanh nghiệp | Tài sản của người khác pháp nhân | Không, trừ khi nhà đầu tư là chính cá nhân đó hoặc đã góp vào doanh nghiệp |
Doanh nghiệp đang lỗ luỹ kế cần đặc biệt chú ý: vốn chủ sở hữu có thể thấp hơn nhiều so với vốn điều lệ, thậm chí âm. Hồ sơ dựa vào vốn điều lệ trong trường hợp này gần như chắc bị hỏi lại.
Vốn chủ sở hữu được xác định từ đâu
Doanh nghiệp đã hoạt động. Thường căn cứ báo cáo tài chính đã kiểm toán của năm gần nhất. Nếu từ đó đến khi nộp hồ sơ có biến động lớn, ví dụ vừa tăng vốn, có thể cần báo cáo kiểm toán bổ sung tại thời điểm gần hơn; hỏi cơ quan tiếp nhận về loại báo cáo được chấp nhận.
Doanh nghiệp mới thành lập trong năm. Chưa có báo cáo tài chính năm, nên thường dựa vào vốn điều lệ đã góp thực tế, được chứng minh bằng báo cáo kiểm toán vốn hoặc chứng từ góp vốn. Vốn mới đăng ký mà chưa góp không được tính.
Nhà đầu tư là cá nhân. Chứng minh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình, phổ biến nhất là xác nhận số dư tiền gửi, kèm các tài liệu khác nơi tiếp nhận chấp nhận.
Pháp nhân dự án do công ty mẹ lập. Nếu nhà đầu tư được chấp thuận là công ty mẹ, vốn chủ sở hữu xét theo công ty mẹ; khi chuyển sang pháp nhân dự án, cần bảo đảm vốn góp vào pháp nhân đó đúng cam kết.
Thời điểm xét. Vốn chủ sở hữu phải đáp ứng tại thời điểm cơ quan xem xét hồ sơ, không chỉ tại thời điểm lập đề xuất. Giữa hai thời điểm mà doanh nghiệp chia lợi nhuận lớn, rút vốn hay lỗ nặng, con số có thể không còn đủ.
Cộng gộp: vốn chủ sở hữu phải gánh mọi dự án đang làm
Đây là điểm hay bị bỏ qua nhất. Một khoản vốn chủ sở hữu không thể được dùng để chứng minh cho nhiều dự án cùng lúc như thể mỗi dự án có nguồn riêng. Hướng dẫn thường yêu cầu vốn chủ sở hữu đủ để bảo đảm tỷ lệ tối thiểu cho tất cả các dự án mà nhà đầu tư đang thực hiện, không chỉ dự án đang xin.
Ví dụ giả định: doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu 400 tỷ đồng. Dự án A đang thực hiện cần phần vốn chủ sở hữu tối thiểu 250 tỷ. Dự án B đang xin cần 200 tỷ. Xét riêng, dự án B có vẻ đủ; xét cộng gộp, doanh nghiệp cần 450 tỷ, tức thiếu 50 tỷ. Hồ sơ dự án B sẽ bị hỏi.
Vì vậy hồ sơ năng lực tài chính nên có bảng liệt kê các dự án đang thực hiện, phần vốn chủ sở hữu đã và sẽ phân bổ cho từng dự án, kèm tình trạng dự án. Tự làm bảng này trước giúp doanh nghiệp biết mình còn "dư địa" bao nhiêu để nhận dự án mới, thay vì phát hiện khi bị trả hồ sơ.
Thông tin về các dự án đang thực hiện của nhà đầu tư có trên hệ thống thông tin quốc gia về đầu tư và hồ sơ đất đai. Kê khai thiếu dự án để vừa tỷ lệ là cách dễ bị phát hiện nhất, và làm mất uy tín với cơ quan tiếp nhận.
Cách nâng vốn chủ sở hữu hợp lệ khi thiếu
Khi bảng cộng gộp cho thấy thiếu, các hướng xử lý dưới đây đều phản ánh thay đổi thật trong nguồn lực của doanh nghiệp. Mỗi hướng có thủ tục và hệ quả riêng, nên bàn với kế toán và người làm pháp lý trước khi chọn.
- Tăng vốn góp thật: thành viên, cổ đông góp thêm tiền, làm thủ tục tăng vốn điều lệ, có chứng từ góp.
- Chuyển khoản vay của cổ đông thành vốn góp theo đúng thủ tục của Luật Doanh nghiệp và quy định liên quan, có nghị quyết, có định giá nếu cần.
- Giữ lại lợi nhuận thay vì chia, để lợi nhuận chưa phân phối nằm trong vốn chủ sở hữu.
- Để công ty mẹ hoặc nhà đầu tư có năng lực mạnh hơn đứng tên đề xuất dự án, nếu cấu trúc tập đoàn cho phép.
- Mời thêm nhà đầu tư cùng đề xuất dự án theo hình thức liên danh, phân chia phần vốn rõ ràng.
- Giãn thời điểm đề xuất dự án mới cho đến khi một dự án đang làm hoàn thành và giải phóng phần vốn đã phân bổ.
Không có cách hợp lệ nào để "làm đẹp" vốn chủ sở hữu trong vài ngày trước khi nộp hồ sơ rồi rút ra sau đó. Cơ quan có thể kiểm lại ở các bước sau, và hồ sơ năng lực tài chính không trung thực có thể bị xử lý, kéo theo mất tư cách nhà đầu tư của dự án.
Một ví dụ giả định đi từ đầu đến cuối
Công ty X (ví dụ giả định) muốn đề xuất một dự án nhà máy có đất, tổng vốn đầu tư 800 tỷ đồng. Giả sử văn bản hiện hành yêu cầu tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu là t% với quy mô diện tích của dự án này; phần vốn chủ sở hữu cần có là 800 tỷ nhân t%. Báo cáo tài chính kiểm toán năm gần nhất cho thấy vốn góp thực 600 tỷ, lợi nhuận chưa phân phối 50 tỷ, nhưng có một khoản vay của cổ đông 200 tỷ mà kế toán nội bộ quen gọi là "vốn của chủ".
Bước đầu, công ty loại khoản vay cổ đông ra, vốn chủ sở hữu còn 650 tỷ. Bước hai, công ty liệt kê một dự án kho bãi đang thực hiện, đã phân bổ phần vốn chủ sở hữu theo tỷ lệ tối thiểu của dự án đó. Bước ba, công ty cộng phần cần cho dự án mới với phần đã phân bổ, so với 650 tỷ. Nếu thiếu, công ty chọn một trong các cách nâng vốn hợp lệ ở mục trên, làm xong thủ tục và có chứng từ trước khi nộp hồ sơ, không phải sau.
Bảng tính ba bước này nên nằm ngay trong hồ sơ năng lực tài chính, kèm báo cáo tài chính làm căn cứ. Người thẩm định thấy doanh nghiệp đã tự làm phép tính cộng gộp thì thường ít hỏi lại hơn so với hồ sơ chỉ đính kèm báo cáo tài chính.
Dự án kinh doanh bất động sản: lớp yêu cầu thứ hai
Dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, dự án kinh doanh bất động sản khác còn chịu yêu cầu vốn chủ sở hữu theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, áp với doanh nghiệp làm chủ đầu tư. Yêu cầu này được kiểm cả khi lựa chọn chủ đầu tư và khi dự án đủ điều kiện kinh doanh.
Hai lớp yêu cầu theo đất đai và theo kinh doanh bất động sản có chỗ trùng nhau nhưng không hoàn toàn giống nhau về cách xác định và thời điểm kiểm. Hồ sơ nên chứng minh đồng thời cả hai, dựa trên cùng một bộ số liệu tài chính để tránh mâu thuẫn.
Với người mua sản phẩm dự án, đây cũng là chỉ dấu đáng quan tâm: chủ đầu tư đã chứng minh đủ vốn chủ sở hữu trong hồ sơ chấp thuận chưa. Nội dung này thuộc góc người mua, được bàn ở các trang chuyên về pháp lý dự án bất động sản.
Câu hỏi thường gặp
Vốn điều lệ 500 tỷ có nghĩa là vốn chủ sở hữu 500 tỷ không?
Không nhất thiết. Vốn chủ sở hữu chỉ tính phần vốn đã góp thực, cộng các quỹ và lợi nhuận chưa phân phối, trừ lỗ luỹ kế. Doanh nghiệp góp chưa đủ hoặc đang lỗ có vốn chủ sở hữu thấp hơn vốn điều lệ. Con số được xét là con số trên báo cáo tài chính đã kiểm toán.
Tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu hiện nay là bao nhiêu?
Tỷ lệ được quy định trong văn bản hướng dẫn Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, phân theo quy mô diện tích đất của dự án. Vì văn bản hướng dẫn có thể được sửa đổi, hãy đối chiếu bản đang có hiệu lực hoặc hỏi cơ quan tiếp nhận hồ sơ.
Khoản vay của công ty mẹ có tính là vốn chủ sở hữu không?
Không, khoản vay là nợ phải trả dù người cho vay là công ty mẹ. Nếu muốn tính, khoản vay cần được chuyển thành vốn góp theo đúng thủ tục. Một cách khác là để công ty mẹ đứng tên nhà đầu tư nếu năng lực của công ty mẹ đáp ứng.
Doanh nghiệp mới lập thì chứng minh vốn chủ sở hữu thế nào?
Thường bằng vốn điều lệ đã góp thực tế, có báo cáo kiểm toán vốn hoặc chứng từ góp vốn. Vốn chỉ mới đăng ký mà chưa góp không được tính. Nếu pháp nhân mới chưa đủ mạnh, có thể cân nhắc để công ty mẹ đứng tên đề xuất.
Có phải kê khai các dự án khác đang làm không?
Nên kê khai đầy đủ, vì yêu cầu vốn chủ sở hữu thường được xét trên tổng các dự án đang thực hiện. Cơ quan tiếp nhận có thể đối chiếu với hệ thống thông tin về đầu tư và đất đai. Kê khai thiếu không giúp hồ sơ qua mà còn làm mất uy tín.
Nhà đầu tư cá nhân có phải đáp ứng tỷ lệ này không?
Yêu cầu năng lực tài chính áp với nhà đầu tư đề nghị giao đất, cho thuê đất để làm dự án, dù là tổ chức hay cá nhân. Cá nhân chứng minh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình, phổ biến là xác nhận số dư tiền gửi. Cách chấp nhận tài liệu cụ thể hỏi cơ quan tiếp nhận.