Tiền ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án được hoàn lại theo các mốc tiến độ: thường một phần khi nhà đầu tư hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất và có giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện), phần còn lại khi hoàn thành xây dựng, lắp đặt để dự án đi vào hoạt động. Tiền không tự trả về; nhà đầu tư phải có văn bản đề nghị kèm chứng cứ đạt mốc, cơ quan đăng ký đầu tư xác nhận rồi ngân hàng mới giải ngân.
Ngoài các mốc tiến độ, luật còn cho hoàn trong một số tình huống dự án không làm tiếp vì lý do không phải lỗi nhà đầu tư, hoặc khi dự án giảm vốn. Bài này đi qua từng mốc, bộ hồ sơ đề nghị, cách xử lý khi chuyển nhượng dự án và các lý do hay khiến việc hoàn bị chậm. Tỷ lệ hoàn ở từng mốc lấy theo thoả thuận ký quỹ và văn bản hướng dẫn đang có hiệu lực.
Các mốc hoàn ký quỹ thường gặp
Bảng dưới mô tả cấu trúc mốc phổ biến. Tỷ lệ hoàn ở mỗi mốc và cách xác định "đạt mốc" lấy theo thoả thuận ký quỹ của dự án bạn và văn bản hiện hành.
| Mốc | Điều kiện thường được hiểu | Chứng cứ hay dùng |
|---|---|---|
| Mốc 1: xong thủ tục đất và xây dựng | Có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích; có giấy phép xây dựng nếu dự án thuộc diện; đúng tiến độ ghi trên văn bản | Quyết định giao, cho thuê đất; hợp đồng thuê đất; giấy phép xây dựng hoặc văn bản thể hiện dự án được miễn phép |
| Mốc 2: dự án đi vào hoạt động | Hoàn thành xây dựng và lắp đặt máy móc, thiết bị để vận hành theo mục tiêu | Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình, văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu nếu thuộc diện, hồ sơ lắp đặt thiết bị |
| Hoàn do giảm vốn | Dự án được điều chỉnh giảm vốn đầu tư | Văn bản điều chỉnh dự án; bảng tính lại số tiền ký quỹ |
| Hoàn do không thực hiện được vì lý do khách quan | Bất khả kháng, hoặc cơ quan nhà nước chậm giao đất, thay đổi quy hoạch | Văn bản của cơ quan có thẩm quyền, hồ sơ chứng minh nguyên nhân |
Mốc 1 và mốc 2 gắn với tiến độ ghi trên văn bản chấp thuận hoặc giấy chứng nhận. Đạt mốc trễ so với tiến độ mà không làm thủ tục điều chỉnh có thể khiến việc hoàn bị xem xét lại.
Vì sao việc hoàn ký quỹ hay bị chậm
Nhiều nhà đầu tư nghĩ rằng có giấy phép xây dựng là tiền tự về. Thực tế, chưa ai biết dự án đã đạt mốc cho đến khi nhà đầu tư nộp đề nghị. Doanh nghiệp bận xây dựng, quên làm thủ tục, để tiền nằm trong tài khoản thêm nhiều tháng không cần thiết.
Nguyên nhân thứ hai là hồ sơ chứng cứ không khớp với nội dung dự án. Ví dụ giả định: giấy phép xây dựng mới cấp cho một phần hạng mục, trong khi văn bản dự án mô tả toàn bộ nhà máy. Cơ quan đăng ký đầu tư có thể đặt câu hỏi phần còn lại đã đủ điều kiện chưa.
Nguyên nhân thứ ba là dự án đã thay đổi mà thoả thuận ký quỹ chưa cập nhật: đổi tên nhà đầu tư, tăng vốn, giãn tiến độ. Khi đó cơ quan phải đối chiếu lại toàn bộ trước khi xác nhận. Cách giữ cho việc hoàn trơn tru là cập nhật thoả thuận mỗi lần văn bản đầu tư thay đổi, như đã nói ở bài về thủ tục ký quỹ.
Nguyên nhân thứ tư nằm ở báo cáo. Dự án có nghĩa vụ báo cáo tình hình thực hiện định kỳ trên hệ thống thông tin quốc gia về đầu tư. Khi đề nghị hoàn, cơ quan đăng ký đầu tư thường đối chiếu với các báo cáo này. Báo cáo bỏ sót kỳ, số liệu vốn đã góp ghi lệch với chứng cứ, hoặc mô tả tiến độ khác với thực tế đều khiến cơ quan hỏi lại. Giao việc báo cáo cho cùng người phụ trách hồ sơ ký quỹ giúp hai dòng giấy tờ này không vênh nhau.
Hồ sơ và trình tự đề nghị hoàn
Trình tự tham khảo; mẫu đơn, số bộ và cách nộp theo hướng dẫn của cơ quan đăng ký đầu tư nơi có dự án.
- Rà thoả thuận ký quỹ để xác định mốc đã đạt và tỷ lệ được hoàn tương ứng.
- Chuẩn bị văn bản đề nghị hoàn ký quỹ, nêu căn cứ, số tiền đề nghị hoàn, tài khoản nhận tiền đứng tên nhà đầu tư.
- Kèm bản sao chứng cứ đạt mốc: quyết định đất, hợp đồng thuê đất, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu, tuỳ mốc.
- Kèm báo cáo tình hình thực hiện dự án đến thời điểm đề nghị, khớp với các báo cáo định kỳ đã nộp.
- Nộp cho cơ quan đăng ký đầu tư; theo dõi, bổ sung nếu được yêu cầu.
- Khi có văn bản xác nhận, làm việc với ngân hàng nơi mở tài khoản ký quỹ để nhận tiền; nếu dùng bảo lãnh, làm thủ tục giảm số tiền hoặc giải toả bảo lãnh.
Đề nghị hoàn ngay khi đạt mốc, đừng gom đến cuối dự án. Mỗi tháng tiền nằm trong tài khoản ký quỹ là một tháng vốn không làm việc cho dự án.
Hoàn ký quỹ khi dự án giảm vốn hoặc thu hẹp quy mô
Khi dự án được điều chỉnh giảm vốn đầu tư, số tiền ký quỹ tính lại theo vốn mới có thể thấp hơn số đã nộp. Nhà đầu tư có thể đề nghị hoàn phần chênh lệch, kèm văn bản điều chỉnh dự án và bảng tính lại. Cách tính lại theo cùng nguyên tắc bậc luỹ thoái như lúc tính ban đầu.
Cần phân biệt giảm vốn vì thay đổi phương án đầu tư hợp lý với việc thu hẹp vì không làm được. Trường hợp thứ hai thường đi kèm thu hồi một phần đất, và việc hoàn ký quỹ cho phần thu hẹp có thể không đương nhiên. Hồ sơ đề nghị nên giải thích rõ nguyên nhân giảm và tình trạng đất.
Nếu dự án giảm vốn nhưng vẫn giữ nguyên diện tích đất, cơ quan có thể đặt câu hỏi về hiệu quả sử dụng đất. Khi đó việc hoàn ký quỹ có thể đi cùng các yêu cầu khác về đất. Nên chuẩn bị lập luận về phương án sử dụng đất trước khi nộp đề nghị.
Ký quỹ khi chuyển nhượng dự án
Bên chuyển nhượng muốn lấy lại tiền. Với bên bán dự án, khoản ký quỹ là tài sản đang bị giữ. Họ muốn được hoàn hoặc muốn bên mua trả lại giá trị đó trong giá chuyển nhượng.
Bên nhận chuyển nhượng cần chứng minh dự án vẫn được bảo đảm. Luật Đầu tư 2020 coi trường hợp nhận chuyển nhượng dự án mà bên chuyển nhượng đã ký quỹ là một căn cứ không phải ký quỹ lại khi được giao đất, cho thuê đất. Cách xử lý cụ thể khoản tiền cũ, kế thừa hay hoàn rồi ký mới, theo hướng dẫn hiện hành và văn bản của cơ quan đăng ký đầu tư.
Hợp đồng chuyển nhượng nên ghi rõ. Ai hưởng khoản ký quỹ đã nộp, ai chịu nghĩa vụ ký quỹ bổ sung nếu có, mốc thay thế bảo lãnh của bên bán bằng bảo đảm của bên mua, xử lý thế nào nếu cơ quan nhà nước không chấp thuận chuyển nhượng.
Kiểm tình trạng ký quỹ trước khi đặt cọc mua dự án. Bên mua nên xin bản sao thoả thuận ký quỹ, chứng từ nộp tiền hoặc thư bảo lãnh còn hiệu lực, văn bản xác nhận các lần hoàn trước. Dự án có ký quỹ đang bị đôn đốc là tín hiệu cần xem kỹ tiến độ.
Thủ tục chuyển nhượng dự án là chuyện riêng. Điều kiện, hồ sơ, trình tự chuyển nhượng dự án có bài riêng ở chuyên mục điều chỉnh, chuyển nhượng; ở đây chỉ bàn phần tiền ký quỹ đi theo giao dịch.
Kiểm tra nhanh trước khi nộp đề nghị hoàn
Danh sách dưới giúp tránh việc bị trả hồ sơ vì những chi tiết nhỏ.
- Tên nhà đầu tư trên đề nghị, trên thoả thuận ký quỹ và trên giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mới nhất có khớp nhau không.
- Tài khoản nhận tiền có đứng tên nhà đầu tư không; với nhà đầu tư nước ngoài, tiền hoàn đi về tài khoản nào cho đúng quy định ngoại hối.
- Chứng cứ đạt mốc có đủ bản sao hợp lệ, có ngày tháng nằm trong tiến độ cho phép không.
- Báo cáo định kỳ về tình hình thực hiện dự án đã nộp đầy đủ chưa; thiếu báo cáo là lý do hay bị hỏi lại.
- Dự án có đang bị kiểm tra, xử phạt vi phạm nào chưa xử lý xong không.
- Nếu đã từng điều chỉnh vốn, tiến độ: thoả thuận ký quỹ đã có phụ lục tương ứng chưa.
Nếu một trong các mục trên chưa ổn, sửa trước rồi mới nộp. Hồ sơ bị trả lại một lần thường làm việc hoàn chậm thêm cả tháng.
Tiền ký quỹ sau khi hoàn đi đâu trên sổ sách
Về kế toán, khoản ký quỹ thường được theo dõi như một tài sản ký cược, ký quỹ của doanh nghiệp, không phải chi phí. Khi được hoàn, khoản này chuyển về tiền gửi, không làm phát sinh doanh thu hay chi phí. Nếu bị nộp ngân sách, khoản này trở thành tổn thất và cách xử lý thuế cần hỏi người làm thuế, vì đây là phần thuộc cụm thuế.
Với dự án nhiều nhà đầu tư cùng góp tiền ký quỹ, việc hoàn về tài khoản của ai và chia lại thế nào nên theo thoả thuận nội bộ đã ký từ đầu. Ngân hàng chỉ trả về tài khoản ghi trong văn bản xác nhận của cơ quan đăng ký đầu tư; mọi việc chia lại sau đó là chuyện giữa các bên.
Lưu toàn bộ chứng từ hoàn ký quỹ cùng hồ sơ dự án. Khi kiểm toán, khi chuyển nhượng vốn hay khi cơ quan nhà nước kiểm tra, đây là bằng chứng nhà đầu tư đã đi qua các mốc đúng hạn.
Câu hỏi thường gặp
Đã có giấy phép xây dựng thì tiền ký quỹ có tự về không?
Không. Nhà đầu tư phải nộp văn bản đề nghị hoàn kèm chứng cứ đạt mốc, cơ quan đăng ký đầu tư xác nhận rồi ngân hàng mới giải ngân. Nên làm ngay khi đạt mốc để tiền không nằm im.
Dự án đạt mốc chậm hơn tiến độ ghi trên giấy có được hoàn không?
Tuỳ trường hợp. Nếu dự án đã được điều chỉnh tiến độ hợp lệ thì mốc tính theo tiến độ mới. Nếu chậm mà không điều chỉnh, việc hoàn có thể bị xem xét lại. Vì vậy khi thấy khả năng chậm, nên làm thủ tục điều chỉnh tiến độ sớm thay vì chờ.
Tiền ký quỹ hoàn về có lãi không?
Việc tiền lãi phát sinh trên tài khoản ký quỹ thuộc về ai và trả thế nào được xác định theo hướng dẫn hiện hành và thoả thuận ký quỹ. Đọc điều khoản này khi ký thoả thuận để khỏi bất ngờ lúc nhận tiền.
Chuyển nhượng dự án thì tiền ký quỹ cũ xử lý ra sao?
Luật Đầu tư 2020 coi việc nhận chuyển nhượng dự án đã ký quỹ là căn cứ để bên nhận không phải ký quỹ lại khi được giao, thuê đất. Khoản tiền cũ được xử lý theo hướng dẫn và văn bản của cơ quan đăng ký đầu tư; hai bên nên thoả thuận rõ trong hợp đồng ai hưởng khoản này.
Nhà đầu tư nước ngoài nhận tiền hoàn ký quỹ về tài khoản nào?
Thông thường tiền đi về tài khoản của nhà đầu tư theo đúng kênh đã dùng khi nộp, để chứng từ ngoại hối khớp. Nếu muốn chuyển ra nước ngoài, cần làm theo quy định chuyển vốn, lợi nhuận hiện hành. Hỏi ngân hàng nơi mở tài khoản vốn đầu tư trực tiếp trước khi đề nghị hoàn.
Dự án chia nhiều giai đoạn có được hoàn ký quỹ theo từng giai đoạn không?
Nếu văn bản dự án và thoả thuận ký quỹ chia giai đoạn rõ ràng về đất, vốn và tiến độ, việc hoàn có thể đi theo giai đoạn. Nếu không chia, mốc thường áp cho toàn dự án. Muốn hoàn theo giai đoạn, nên đề xuất ngay từ khi ký thoả thuận.