Thủ tục ký quỹ dự án đầu tư đi theo bốn bước: xác định số tiền theo vốn đầu tư của dự án, ký thoả thuận ký quỹ với cơ quan đăng ký đầu tư, nộp tiền vào tài khoản ký quỹ (hoặc nộp thư bảo lãnh ngân hàng thay thế), rồi dùng chứng từ đó trong hồ sơ giao đất, cho thuê đất. Thời điểm then chốt là trước khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Bài này đi qua từng bước theo trình tự thực tế, giải thích số tiền được tính trên phần vốn nào, những ô nào trong thoả thuận cần đọc kỹ, và các lỗi hay làm hồ sơ đất dừng lại. Tỷ lệ ký quỹ cụ thể được quy định trong văn bản hướng dẫn và từng thay đổi, vì vậy bài dùng tỷ lệ giả định để minh hoạ cách tính; số thật phải lấy theo văn bản đang có hiệu lực.
Ký quỹ đứng ở đâu trong chuỗi thủ tục dự án
Với dự án có đất thuộc diện ký quỹ, trình tự thường gặp là: được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; sau đó ký quỹ; rồi mới làm hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích. Ký quỹ là cái cầu nối giữa giấy tờ đầu tư và giấy tờ đất.
Vì nằm ở chỗ nối, chậm ký quỹ kéo theo chậm cả chuỗi phía sau: chưa có quyết định cho thuê đất thì chưa có hợp đồng thuê đất, chưa xin được giấy phép xây dựng, chưa khởi công. Trong khi đó, đồng hồ tiến độ ghi trên văn bản chấp thuận đã chạy từ ngày ký văn bản. Nhiều dự án "chậm tiến độ" thật ra bị kẹt ngay ở bước tiền ký quỹ chưa thu xếp kịp.
Nếu dự án đã có quyết định giao đất từ trước theo một trình tự khác, hoặc đang chuyển tiếp giữa các văn bản cũ và mới, cách xử lý ký quỹ có thể khác. Trường hợp đó nên gửi văn bản hỏi cơ quan đăng ký đầu tư thay vì tự suy diễn.
Các bước ký quỹ theo trình tự thực tế
Trình tự dưới đây mô tả cách làm phổ biến tại cơ quan đăng ký đầu tư cấp tỉnh. Mỗi địa phương có thể có mẫu biểu và cách tiếp nhận riêng.
- Rà văn bản chấp thuận chủ trương hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư: dự án có thuộc diện ký quỹ, thời hạn thực hiện ký quỹ ghi thế nào.
- Xác định vốn đầu tư làm căn cứ: lấy tổng vốn đầu tư ghi trên văn bản, trừ các khoản mà hướng dẫn hiện hành cho loại ra (thường là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp cho Nhà nước và một số chi phí công trình công cộng của dự án).
- Kiểm dự án có thuộc diện được giảm mức ký quỹ vì ngành nghề hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư không.
- Liên hệ cơ quan đăng ký đầu tư để nhận mẫu thoả thuận ký quỹ, thống nhất ngân hàng thương mại nơi mở tài khoản ký quỹ.
- Ký thoả thuận ký quỹ; người ký phía nhà đầu tư là người đại diện theo pháp luật hoặc người được uỷ quyền hợp lệ.
- Chuyển tiền vào tài khoản ký quỹ, hoặc nộp thư bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ có nội dung đúng yêu cầu.
- Nhận văn bản xác nhận hoặc giữ chứng từ; nộp kèm hồ sơ đề nghị giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 2 và bước 3 hay bị làm vội. Lấy nhầm tổng vốn đầu tư (gồm cả tiền đất) để tính, hoặc bỏ sót phần được giảm, đều dẫn đến chênh số tiền; cơ quan có thể yêu cầu ký lại thoả thuận.
Cách tính số tiền ký quỹ: một ví dụ giả định
Văn bản hướng dẫn quy định ký quỹ theo tỷ lệ phần trăm trên vốn đầu tư làm căn cứ, chia bậc: phần vốn càng lớn thì tỷ lệ áp cho phần đó càng thấp (tính luỹ thoái từng phần). Ví dụ dưới đây dùng tỷ lệ giả định a%, b%, c% (a lớn hơn b, b lớn hơn c) để minh hoạ cách tính, không phải tỷ lệ thật.
| Bước tính | Ví dụ giả định | Ghi chú |
|---|---|---|
| Tổng vốn đầu tư ghi trên văn bản | 1.500 tỷ đồng | Lấy đúng số trên văn bản chấp thuận hoặc giấy chứng nhận |
| Trừ tiền thuê đất nộp cho Nhà nước và các khoản được loại | Giả định 200 tỷ ⇒ còn 1.300 tỷ | Loại nào được trừ: theo hướng dẫn hiện hành |
| Phần vốn thuộc bậc 1 | Áp a% cho phần trong ngưỡng bậc 1 | Ngưỡng bậc do văn bản quy định |
| Phần vốn thuộc bậc 2 | Áp b% cho phần vượt ngưỡng bậc 1, trong ngưỡng bậc 2 | Không áp b% cho toàn bộ vốn |
| Phần vốn thuộc bậc 3 | Áp c% cho phần vượt ngưỡng bậc 2 | Tương tự bậc 2 |
| Giảm do ưu đãi (nếu có) | Trừ theo tỷ lệ giảm cho ngành, địa bàn ưu đãi | Phải chứng minh dự án thuộc diện |
| Số tiền ký quỹ | Tổng các bậc sau khi giảm | Ghi vào thoả thuận ký quỹ |
Lỗi phổ biến là nhân thẳng tổng vốn với một tỷ lệ duy nhất. Cách tính luỹ thoái từng phần cho kết quả thấp hơn đáng kể với dự án lớn. Trước khi ký, nên gửi bảng tính cho cơ quan đăng ký đầu tư xem trước để tránh phải làm lại.
Thoả thuận ký quỹ: những ô cần đọc kỹ
Số tiền và căn cứ tính. Thoả thuận nên ghi rõ vốn đầu tư làm căn cứ, tỷ lệ áp dụng, phần giảm (nếu có). Khi dự án điều chỉnh vốn về sau, các dòng này là cơ sở để tính lại.
Thời hạn nộp. Ghi hạn chót nộp tiền hoặc nộp thư bảo lãnh. Quá hạn mà chưa nộp, nhà đầu tư có thể bị đôn đốc và hồ sơ đất không đi tiếp.
Tài khoản và ngân hàng. Tài khoản đứng tên cơ quan đăng ký đầu tư, mở tại ngân hàng thương mại tại Việt Nam. Chi phí liên quan đến tài khoản, việc hưởng tiền lãi phát sinh (nếu có) xử lý theo thoả thuận và hướng dẫn hiện hành; đọc kỹ để khỏi bất ngờ.
Các mốc hoàn trả. Thoả thuận thường gắn việc hoàn với mốc tiến độ: hoàn thành thủ tục đất, có giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện), hoàn thành xây dựng và lắp đặt để dự án đi vào hoạt động. Mốc càng rõ, việc đề nghị hoàn càng ít tranh cãi.
Trường hợp không hoàn và trường hợp vẫn được hoàn. Đây là phần nhà đầu tư hay bỏ qua nhất. Đọc kỹ để biết những tình huống nào tiền bị nộp ngân sách, những tình huống nào được hoàn dù dự án không làm tiếp, ví dụ vì lý do bất khả kháng hoặc vì phía cơ quan nhà nước chậm giao đất.
Điều chỉnh khi dự án thay đổi. Thoả thuận nên có điều khoản xử lý khi tăng, giảm vốn, giãn tiến độ, chuyển nhượng dự án. Thiếu điều khoản này, mỗi lần dự án thay đổi lại phải thương lượng từ đầu.
Khi dự án điều chỉnh vốn hoặc tiến độ sau khi đã ký quỹ
Dự án hiếm khi giữ nguyên số vốn từ đầu đến cuối. Khi tăng vốn đầu tư, phần vốn tăng thường kéo theo nghĩa vụ ký quỹ bổ sung tương ứng, tính theo cùng nguyên tắc luỹ thoái. Khi giảm vốn, nhà đầu tư có thể đề nghị hoàn phần chênh lệch, tuỳ hướng dẫn hiện hành và giai đoạn dự án.
Điều chỉnh tiến độ là chuyện nhạy cảm hơn. Mốc hoàn ký quỹ gắn với tiến độ ghi trên văn bản; dời tiến độ mà không làm thủ tục điều chỉnh có thể khiến dự án bị coi là chậm, ảnh hưởng quyền được hoàn. Cách an toàn là làm thủ tục điều chỉnh trước, cập nhật thoả thuận ký quỹ sau, giữ hai bộ giấy tờ khớp nhau.
Trong mọi trường hợp, hãy coi thoả thuận ký quỹ như một hợp đồng sống: mỗi lần văn bản đầu tư thay đổi, kiểm lại xem thoả thuận có cần phụ lục không. Một cuộc kiểm tra hay thanh tra về sau sẽ đọc hai bộ giấy này cạnh nhau.
Lỗi hay khiến hồ sơ đất bị dừng ở bước ký quỹ
Các lỗi sau gom từ những tình huống phổ biến; tất cả là ví dụ giả định, không gắn với dự án thật.
- Tên nhà đầu tư trong thoả thuận khác tên người đề nghị giao đất, không có văn bản nối giữa hai pháp nhân.
- Nộp tiền từ tài khoản của bên thứ ba (công ty mẹ, cổ đông) mà không có văn bản thể hiện nộp thay cho nhà đầu tư.
- Thư bảo lãnh ngân hàng ghi sai bên nhận bảo lãnh, sai số tiền, hoặc thời hạn ngắn hơn yêu cầu.
- Tính số tiền trên tổng vốn gồm cả tiền đất, rồi phải ký lại thoả thuận.
- Không cập nhật thoả thuận sau khi đã tăng vốn dự án, đến lúc đề nghị hoàn mới phát hiện thiếu phần bổ sung.
- Nhà đầu tư nước ngoài chuyển tiền ký quỹ không qua tài khoản vốn đầu tư trực tiếp, chứng từ ngoại hối không khớp.
Phần lớn các lỗi trên đều sửa được, nhưng mỗi lần sửa mất thêm vài tuần trong khi tiến độ dự án vẫn tính. Rà một lượt trước khi nộp rẻ hơn nhiều so với sửa sau.
Ký quỹ với dự án trong khu công nghiệp, khu kinh tế
Dự án trong khu công nghiệp có hai tình huống khác nhau. Nếu doanh nghiệp thuê lại đất đã có hạ tầng của chủ đầu tư khu, Nhà nước không trực tiếp cho doanh nghiệp thuê đất, nên thường không phát sinh ký quỹ theo pháp luật đầu tư. Nếu doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trực tiếp trong khu, ví dụ ở khu kinh tế có quỹ đất do Ban quản lý cho thuê, thì nghĩa vụ ký quỹ có thể phát sinh như dự án ngoài khu.
Đầu mối ký thoả thuận khi đó thường là Ban quản lý khu, vì Ban quản lý là cơ quan đăng ký đầu tư với dự án trong khu. Trình tự cơ bản giống cấp tỉnh, nhưng mẫu biểu và cách nộp có thể khác; hỏi Ban quản lý trước khi chuẩn bị.
Riêng chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, vốn là dự án có đất quy mô lớn, thì nghĩa vụ ký quỹ cho dự án hạ tầng là chuyện của họ. Doanh nghiệp thuê lại có thể hỏi xem khu đã hoàn thành nghĩa vụ đó chưa như một chỉ dấu về tình trạng pháp lý của khu.
Câu hỏi thường gặp
Ký quỹ phải xong trước hay sau khi có quyết định cho thuê đất?
Trước. Nguyên tắc là nhà đầu tư thực hiện ký quỹ trước thời điểm cơ quan nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Thời hạn cụ thể thường được ghi trong văn bản chấp thuận hoặc thoả thuận ký quỹ.
Có được nộp tiền ký quỹ nhiều đợt không?
Thoả thuận ký quỹ thường yêu cầu nộp đủ một lần theo số tiền đã tính. Nếu dự án chia giai đoạn rõ ràng về đất và vốn, có thể trao đổi với cơ quan đăng ký đầu tư về cách xử lý theo từng giai đoạn, nhưng đây là ngoại lệ cần văn bản, không phải mặc định.
Công ty mẹ ở nước ngoài nộp thay tiền ký quỹ được không?
Về nguyên tắc nghĩa vụ ký quỹ là của nhà đầu tư dự án. Nếu bên khác chuyển tiền, cần văn bản thể hiện việc nộp thay và chứng từ ngoại hối đúng kênh. Cách đơn giản nhất là để tiền đi vào tài khoản của nhà đầu tư rồi chuyển sang tài khoản ký quỹ.
Tiền ký quỹ có được tính là vốn góp vào dự án không?
Không nên coi như vậy. Ký quỹ là khoản bảo đảm, nằm trong tài khoản riêng và không dùng để chi cho dự án. Vốn góp là tiền nhà đầu tư đưa vào để thực hiện dự án theo tiến độ ghi trên văn bản. Hai khoản theo dõi tách nhau trên sổ sách.
Tỷ lệ ký quỹ hiện nay là bao nhiêu phần trăm?
Tỷ lệ ký quỹ được quy định theo bậc trên vốn đầu tư làm căn cứ và có mức giảm cho dự án ưu đãi. Vì văn bản hướng dẫn luật đầu tư đã được sửa đổi và có thể còn thay đổi, hãy lấy tỷ lệ trực tiếp từ văn bản đang có hiệu lực hoặc hỏi cơ quan đăng ký đầu tư nơi có dự án.
Quá hạn ký quỹ thì sao?
Cơ quan đăng ký đầu tư có thể đôn đốc, và hồ sơ đất không được xem xét tiếp khi thiếu ký quỹ. Kéo dài không thực hiện có thể bị xem xét như vi phạm nghĩa vụ của nhà đầu tư, dẫn tới các biện pháp nặng hơn theo luật. Nếu không kịp thu xếp tiền, hãy báo bằng văn bản và tính phương án bảo lãnh ngân hàng.